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大数据卖房二手房市场的正确交易姿势是什么

2018-08-11 23:57:52 | 来源: 民生视野

大数据卖房?二手房市场的正确交易姿势是什么

文/穆楠

中国房地产市场一直以来都有着源源不断的争议,它是国内宏观经济的重要支柱,尤其在北上广深等一线城市,任何政策市出台都可能牵动楼事,对于潜在买家与卖家而言,随着互联+大数据等新一代交易平台的兴起,也有了更多的选择。

今年以来,从大盘看全国的楼市都相对低迷,国家层面接连发布不少政策鼓励消费,这背后也是意在支持楼市发展,上个周末的「双降」(降息+降准)让房奴们又减少不少还贷压力,有媒体统计, 这已经是央行年内5次降息减负 ,这意味如果你带背着100万的房贷,20年的利息可以省下17万;在更早的3月,二手房交易营业税门槛也从「满五唯一」降低到了「满二唯一」,也正是从那时候开始

大数据卖房二手房市场的正确交易姿势是什么

,北京的新房与 二手房成交额已经连续7个月环比上涨 。

说这些政策背景,其实说明房产交易仍然有着很大的发展空间,尤其是在政府部门一直在强调「互联+」去改造传统行业的当下,对于买房者与卖房者而言,都需要一个更好的交易平台它不应该是依赖于房产中介的三寸不烂之舌,而是应该 有着全面的数据与交易记录,从更加理性而科学的角度去指导交易 ,在这种时候,二手房市场也出现了不少由互联公司主导的新兴「交易姿势」,看看它们是什么?

不以数据为核心的平台都是耍流氓

在我身边有不少刚买了房子一两年就打算出手的同学,问起原因多是当时买房时不够谨慎,甚至是「被忽悠了」,更深层次的原因,其实是没有真正了解当时房源、小区的数据,一时冲动交了订单金。

这里面,就涉及到如何全面的掌控数据,作为普通购房者,其实真正能做到打探清楚的信息的少之又少, 原因还是房源没有如电商中商品那种的「结构化」数据 ,无论是不同小区间的横向对比还是小区本身的纵向历史对比,都不够精确。这也是二手房产业链上,尤其是房产O2O企业迫切要解决的问题,目前来看,已经有公司开始真正意义的把数据应用到交易中。

前几天,链家就开始了一步新尝试,从二手房的交易主体卖家入手,推了移动端卖房工具掌上链家业主版,希望完成 「一站式卖房」 服务功能,其核心是从房源录入、周边信息同步入手,再到经纪人追踪、带看信息查询等等,让业主能够实时了解房屋的销售动态。

举个例子,在房屋挂牌过程中,业主可根据周边的成交情况、成交价格随时自行调整销售价格,相比传统的由中介公司调整价格,业主有了更多的主动 权,而为了避免虚假信息,链家在产品设置了所有信息必须是从自身建立的数据库的来填写,业主无法自行修改户型、面积、产权等核心数据,在降低假房源的「坏 数据」同时,从源头上净化市场。

做出上面看似「霸道」的决定,链家也是出于对自身「楼盘字典」的自信,这个实则为房源大数据的「字典」里,包含着650万套北京存量房源,涵盖12万种户型,涉及1万多楼盘,12万栋楼,也就是说,除非是你自家盖的房子,否则都会出现在这套数据系统中。

在全国层面,链家宣称覆盖了全国24座主要城市,覆盖人数则达到2.3亿,最终目标是管理1亿套存量房源。累积的数量越多,「字典」的准确度,可参考性也就越大,从这个意义来说,链家想做的是房产市场中的 「京东」 ,它的价格未必一定是最低,但可以保证数据的真实与可控,同时有着对经纪人,房源,小区的评价体系;而过去中小平台的模式更似 「淘宝」 ,商品价格可能很低,但实则鱼龙混杂,一不小心就会出现很多问题,房子又不同于普通商品,一旦选择有误,基本也没什么售后服务可言,给买房者造成了长时间的伤害。

所以说, 以数据为核心的交易平台一定会是未来房产交易中最重要的特性。

平衡买卖双方更有利于交易

在二手房交易中,其实买卖双方的地位是不平等的,在市场趋好时,卖房者掌控着更多主导权,甚至很多本该房东承担的费用最终也通过提高房价转嫁到了购房者身上,而对购房者来说,几乎没有讨价还价的余地。

所以一个良好的平台应该是在 大环境偏向卖方的前提下尽量去平衡双方 的 ,目前市场上的房产O2O平台众多,有链家、我爱我家这样的老牌中介转型的,也有搜房、乐居等起家的互联资讯平台,甚至还有爱屋吉屋这类主打低佣金的新兴创业公司。

以我个人经验来看, 纯线上的平台是相对不太靠谱 ,如搜房,58赶集等房源参差不齐,价格也相当不透明,往往是商家代理着很多房源,统一以一个低价来吸引买家, 初步建立联系后又以多重理由涨价 ,体验非常差,而在我爱我家、链家等相对好些,不过一个案例是,在去年看房时,我爱我家的经纪人私下告诉我可以在链家上看真实价格,然后在联系他们,这多少也说明了后者对真实房源与数据的把控能力。

链家这次推出的针对业主卖房的APP也 是走在了行业前面,从规范基础房源开始,「强迫」卖家不玩猫腻,公开透明,从而减少沟通成本,通过主动跟踪,实时了解周边行情等,实际上是帮助业主拿到主 动权,进而让卖房更有效率;对于购买者的一端,则是有了更加真实可信的房源数据参考,最大程度的减少购房风险。根据链家公布的数据,专属经纪人提供一对一 服务介入,使得业主在APP提交卖房委托到房子在链家挂牌销售最快只要30分钟。

京东创始人刘强东曾经提到过:任何一种互联商业模式,如果不能够降低行业的交易成本,不能够提升行业交易效率的话,那么最后注定会失败的。

对于房产O2O行业来说,能有效的解决了成本与效率问题,即使暂时没有成功,也是走在一条正确的道路上,数据显示,2013年后国内的房产投资几乎是以成倍的形势在增长,在可以称之为「天量」市场的房地产行业,还有需要更多的互联玩法去改变与优化。

作者介绍:穆楠,《复制互联之三》系列图书作者,百度百家、易、搜狐、艾瑞等多家站专栏作家,科技专栏「一言楠尽」创办人。

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